Les prestations de l’immobilier professionnel

L’immobilier d’entreprise est un secteur dédié aux prestations et transactions qui concernent les biens immobiliers professionnels tels que les bureaux, les locaux commerciaux, industriels ou artisanaux ou encore les entrepôts ou hangars.

Cette activité, obéissant à des réglementations spécifiques, est souvent externalisée et confiée à des experts. Leurs compétences ne se limitent pas à la gestion des achats, ventes ou locations, mais intègrent également les prestations de recherche, négociation, études stratégiques ou de marché et l’optimisation des coûts immobiliers.

L’immobilier commercial, pour trouver le meilleur point de vente.

L’immobilier commercial concerne l’immobilier dédié à l’exercice de l’activité des entreprises. Il s’agit de la propriété d’un bien immobilier à destination du commerce ; un grand nombre de biens sont donc concernés, tous ayant une utilisation commerciale. Les avantages de ce type d’investissement sont nombreux, notamment en raison des grandes possibilités qu’il permet. Les locaux commerciaux sont détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants, mais qui en retirent un revenu.

Plusieurs types de biens immobiliers sont concernés :

• Les fonds de commerce : il s’agit d’un ensemble de biens mobiliers et des droits dont un professionnel a l’usage pour l’exercice de son activité. Le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire des locaux de l’activité, mais il n’est généralement que le locataire des lieux.
• Les boutiques : les boutiques sont les locaux, de taille réduite, où le professionnel expose et/ou vend sa production ou sa marchandise. Il s’agit d’un lieu d’étalage et de vente au détail.
• Les bureaux : les bureaux et immeubles de bureaux figurent parmi les volumes d’opérations les plus importants dans le domaine de l’immobilier commercial.
• Les locaux et entrepôts : ces espaces destinés à la production et/ou au stockage des marchandises et produits font partie des biens immobiliers commerciaux, bien qu’ils ne représentent qu’une faible part des investissements.

Tout professionnel qui souhaite s’engager dans la location d’un local commercial doit choisir un bail adapté.

• Le bail commercial est un contrat de location qui concerne un immeuble dans lequel un locataire, artisan ou commerçant, exploite le fonds de commerce. Très règlementé, il est fixé pour une durée minimale de 9 ans et se renouvelle de droit. Dans ce cas, le locataire doit s’acquitter de toutes les dépenses et taxes liées à l’immeuble.
• Le bail professionnel est avant tout destiné aux professionnels libéraux. Les règlementations sont bien plus souples que dans le cadre du bail commercial, mais le droit au renouvellement ne s’applique pas systématiquement.

La location ou l’achat de bureaux: l’espace de travail de vos employés.

L’immobilier de bureaux concerne les locaux professionnels regroupant des utilisateurs de bureaux. Ces utilisateurs peuvent être les salariés d’une entreprise, des fonctionnaires ou bien des travailleurs indépendants. Une ou plusieurs sociétés peuvent ainsi occuper un même espace et se croiser en son sein.

Le terme d’immobilier de bureaux concerne les bureaux en tant que tels, mais également les usines et les entrepôts qui comprennent des services administratifs et/ou des activités tertiaires.

Investir dans l’immobilier de bureaux varie d’un profil à l’autre selon les moyens et la stratégie de l’investisseur. Les bureaux sont ensuite loués via l’établissement d’un bail professionnel entre le bailleur (acheteur) et la société locataire. Le bailleur affiche les tarifs de location par mètre carré par année, hors taxes et hors charges locatives. Ces tarifs peuvent grandement varier d’un immeuble à l’autre ; ils sont liés à l’emplacement de l’immeuble, à la situation géographique, à son accès, à sa surface, à ses équipements, à son état, à ses performances, ou encore à ses services (parking, accueil, sécurité, etc.).

Plusieurs types d’actions encadrent ce secteur:

• La recherche : les futurs acheteurs recherchent des biens à acquérir afin de les proposer à la location.
• L’achat : l’achat des immeubles de bureaux est modulé selon les conditions de négociations et les stratégies propres à l’acheteur.
• La vente : la vente des immeubles de bureaux est régie par la négociation immobilière entre le vendeur et l’acquéreur.
• La location de bureaux ou d’immeubles de bureaux : les règles et tarifs de location des immeubles de bureaux et bureaux sont établis entre le bailleur et la ou les sociétés locataires.

L’immobilier logistique, pour le stockage de vos produits.

Le marché de l’immobilier logistique se porte bien en France depuis plusieurs années. Ce type d’immobilier regroupe les entrepôts, les hangars ou encore les plateformes de stockage à destination des professionnels. La tendance actuelle consiste à investir dans des locaux XXL clé en main, dont la superficie dépasse 50 000 m² pour une écrasante majorité. La plupart des investisseurs optent pour les mégas plateformes logistiques disposées en longs rectangles afin de faciliter l’accès et le départ des véhicules de chargement, déchargement et livraison.

L’explosion du marché de ces plateforme de stockage, de réception et d’envoi est due en grande partie au développement de l’e-commerce et des grands groupes. Si les petits professionnels auront toujours besoin de hangars pour produire leur marchandise et/ou d’entrepôt pour la stocker, les grands mènent la danse et le marché de l’immobilier s’adapte pour répondre à leur demande spécifique et à ces nouveaux besoins. Les possibilités d’investir dans l’immobilier logistique sont grandissantes et de plus en plus intéressantes pour les professionnels comme pour les particuliers.

En effet, la logistique du commerce, et notamment du e-commerce, nécessite de l’espace et une optimisation des locaux pour permettre le tri, l’emballage, la gestion et la manutention des marchandises avant leur livraison. Les nouvelles contraintes de ces métiers en développement sont liées à l’espace de stockage, raison pour laquelle les grandes surfaces sont activement recherchées et qu’elles représentent une manne florissante.

Si les promoteurs immobiliers investissent de plus en plus dans cet immobilier logistique, c’est pour les avantages qu’il représente. En effet, toutes les charges liées aux travaux destinés à l’amélioration des locaux sont assumées par le locataire et les baux sont sécurisés, notamment par une signature pour une durée minimale de 15 ans.

La relocalisation: se rapprocher de ses clients

La relocalisation, ou reshoring, consiste en le retour d’une entreprise, d’un service, d’une unité de production, de montage ou d’assemblage dans son pays d’origine, après que celle-ci ait été délocalisée dans un pays à faibles coûts salariaux. À plus large échelle, la relocalisation peut également être le rapatriement de cette société ou unité au sein d’un pays développé alors qu’elle était délocalisée dans un pays en développement.

La relocalisation est encouragée par l’État français depuis 2010, notamment grâce à la mise en place de l’Aide à la réindustrialisation (ARI). Elle questionne l’attractivité des territoires au sein d’une économie qui se conçoit à l’échelle mondiale. Il faut savoir que la grande majorité des entreprises qui ont fait le choix de relocaliser leur production n’ont pas opéré par patriotisme, mais en raison des désavantages de la délocalisation.Néanmoins, elle demeure tout de même encore marginale, avec une moyenne de dix relocalisations par an.

La relocation présente pourtant des avantages indéniables pour les entreprises. Elle permet à la société concernée de se recentrer sur son marché d’origine, d’améliorer la qualité de sa production et de mettre en valeur son savoir-faire français et sa production française, des atouts non négligeables sur le marché actuel. Par ailleurs, l’entreprise qui relocalise réalise des économies considérables en termes de frais de transport, de stockage et de logistique ; elle réduit également les délais de livraison, parfois très importants. Enfin, elle peut se targuer de décroître son empreinte carbone.

Il faut dire que rappatrier ses activités en France permet de pallier les inconvénients de la délocalisation, comme les coûts de transport des marchandises et leurs délais importants, le manque de qualité de la production, notamment en raison de la difficulté de former et de manager des équipes à distance et non qualifiées. Les normes des pays en développement ne sont pas celles des pays développés, ce qui peut s’avérer problématique. Par ailleurs, l’espionnage industriel des entreprises locales est conséquent et entraîne bien souvent le plagiat des créations françaises.

La négociation immobilière: obtenir le meilleur prix pour votre bien

La négociation immobilière est une pratique qui consiste à obtenir le meilleur rapport qualité/prix dans le cadre de la négociation d’un bien immobilier. En respectant la logique du gagnant/gagnant, elle encourage les échanges directs entre le vendeur du bien immobilier et le futur acquéreur, tout en englobant les aspects techniques du bien mis en vente.

La technique de négociation immobilière basique de l’acquéreur se décline en trois phases. Dans un premier temps, l’acheteur rencontre le vendeur et évalue les attentes de celui-ci au regard du bien et de ses caractéristiques. Par la suite, il se fixe un montant précis qui sera son objectif à atteindre. Enfin, il prépare une liste d’arguments au vu des caractéristiques du bien pour réussir à atteindre son objectif chiffré. Les arguments sont importants et doivent être bien préparés et détaillés, car ce sont eux qui permettront à l’acquéreur de justifier et d’obtenir une baisse de prix suffisante.

Dans certains cas, le vendeur peut formuler une contre-proposition au vendeur. Celle-ci porte sur un montant intermédiaire, situé entre le prix d’origine et le montant proposé par l’acquéreur. Ce dernier doit ensuite décider d’y répondre ou non.

Dans le cadre d’une négociation immobilière pour l’achat d’un bien immobilier neuf, l’acheteur devra justifier la demande de réduction du prix en prouvant que le bien vendu l’est à un tarif nettement supérieur à celui du marché. Toutefois, ce type de démarche demeure rare.

Le gain acquis par l’acheteur dans le cadre d’une négociation immobilière est très variable d’un bien à l’autre. En moyenne, on estime qu’il se situe en 2,5 % et 10 % du prix d’achat demandé par le vendeur. D’un territoire à l’autre, ce taux peut grandement osciller. Lorsque l’acheteur peine à se faire entendre, il peut solliciter les services d’un notaire pour appuyer sa demande ; ce professionnel est souvent jugé plus légitime pour discuter des prix d’un bien immobilier à la baisse.

Les études et stratégies immobilières

Investir dans l’immobilier professionnel est une option intéressante, mais ce type d’investissement ne se fait pas sans un minimum de connaissances, sans études et sans stratégies. Tout investisseur effectue des choix immobiliers liés à la stratégie de son entreprise, à son contexte et à ses perspectives d’évolution. Ces choix ont un impact global sur son activité, sur les conditions de travail et d’exercice de ses équipes, sur sa performance, sur ses coûts, mais également sur l’image et l’attractivité qu’il renvoie. Pour disposer d’un projet cohérent, viable et florissant, tout investisseur se doit d’étudier les possibilités qui s’offrent à lui dans le présent et dans le futur et de mettre en place des stratégies logiques à suivre dans le cadre d’un investissement immobilier.

Il s’agit d’un excellent moyen de disposer d’un revenu différé. Formuler les études adéquates et développer les stratégies logiques est la garantie d’un projet d’investissement fiable et durable. Conseils en développement, études de faisabilité, diagnostics des sites et des environnements, analyses économiques, stratégies de développement, d’expansion et de valorisation… les possibilités sont multiples et doivent être bien étudiées pour parvenir au succès.

La stratégie immobilière s’étend au-delà d’un simple investissement. Il s’agit de comprendre le jeu de la concurrence, de s’inscrire dans un dispositif fiable et logique et dans un projet de qualité soigneusement préparé, d’appréhender tous les facteurs de mutation du marché et les vecteurs de croissance de ses acteurs. Analyser, anticiper et prévoir sont les mots clés d’une bonne stratégie pour réussir son investissement dans l’immobilier d’entreprise.

L’optimisation des coûts immobiliers

L’immobilier professionnel est un domaine pour lequel l’engouement des professionnels et des particuliers s’accroît, mais ses coûts ne peuvent être optimisés sans une logique et une pratique d’acheteurs. Optimiser les coûts immobiliers peut être un véritable levier de développement pour les entreprises, ceux-ci représentant l’un des trois principaux postes de dépenses de leur fonctionnement quotidien.

Les coûts immobiliers rassemblent un ensemble de charges que sont le montant du loyer, les charges obligatoires et les taxes, le tout étant directement lié à la surface en mètre carré du bien immobilier, à son emplacement et à ses équipements. L’optimisation de ces dépenses doit être menée en étant conscient de ces facteurs et en prenant en compte l’ensemble de ces éléments.

Cette optimisation des coûts immobiliers doit être par ailleurs lancée au moment adéquat, c’est-à-dire lors de la conception du projet, lors de travaux d’aménagement, de l’exploitation de la surface ou encore du repositionnement du bien. Plusieurs modes d’optimisation sont possibles et peuvent être étudiés via la réalisation d’études et la définition de stratégies spécifiques.

Cette optimisation ne peut s’envisager sans une vision à long terme pour l’entreprise. C’est en partant de ses bases actuelles et de ses objectifs de développement futurs que l’entreprise devra définir son projet d’optimisation.

La chasse aux frais immobilièrs passe par plusieurs axes, notamment la renégociation du bail, la rationalisation des surfaces ou encore la réduction des charges de fonctionnement. Quel que soit le type d’immobilier professionnel, l’optimisation des coûts est possible et doit être savamment étudiée.